Nachdem wir uns im letzten Schritt mit Ihrer Rolle als Bauherr befasst haben, wollen wir nun klären, welche Ressourcen Sie von außen für Ihr Projekt benötigen. Ressourcen sind das Planer- und Handwerkerteam, Geld sowie Ihre Kultur, die Sie mit in das Projekt einbringen.

Das richtige Team finden

Eins vorneweg: Sofern Sie geprüft haben, dass Sie keine Baugenehmigung für ihr Projekt benötigen (ein Blick in die Landesbauordnung lohnt sich hierfür), können Sie rein formal natürlich auch auf Planer verzichten. Wir betreuen im Rahmen der energetischen Baubegleitung Bauherrn, die Fördermittel der KfW in Anspruch nehmen, ansonsten aber die Planung und teilweise auch die Bauausführung in Eigenleistung ausführen. Das kann funktionieren, wenn Sie:

• über bauliches Fachwissen verfügen oder sich dieses Fachwissen parallel zu Ihren Bauherrenaufgaben in einem „Praxisstudium Bau und Denkmalpflege“ aneignen.
• über Jahre hinweg auf einer Baustelle leben möchten oder ausreichend Geld zur Verfügung haben, um parallel noch eine Mietwohnung bezahlen zu können.
• eine Familie haben, die jahrelang auf Urlaub und freie Wochenenden verzichtet, weil sie sich nichts Besseres vorstellen können, als auf der Baustelle zu stehen.
• Absolut stressresistent und belastbar sind und es als Abenteuer verstehen, den Dschungel der Denkmalsanierung ohne Führer als Pionier selbst zu erforschen.

Wie gesagt: Wir begleiten auch Eigenleister-Bauherrn. Ich ziehe den Hut vor Ehen, die dies aushalten und Bauherrn deren Chefs es zulassen, dass die Arbeitszeit für Bautelefonate genutzt wird. In der Regel werden Sie in Ihrem Beruf mehr verdienen als der Hilfsarbeiter auf der Baustelle und Ihr Lebenspartner wird es Ihnen danken, wenn Sie auch noch gemeinsame Zeit verbringen können.

Nehmen wir nun an, Sie haben sich entschlossen, sich auf Ihre Aufgaben als Bauherr zu konzentrieren und sich von Fachleuten unterstützen zu lassen. Erster Ansprechpartner sollte dann ein denkmalerfahrener Architekt sein. Die Leistungen eines Architekten haben wir Ihnen hier beschrieben. In diesem Abschnitt soll es vielmehr darum gehen, wie Sie ein erfolgreiches Projektteam zusammenstellen.

Grundsätzlich gilt: Alle Projektbeteiligten sollten die nötigen Kompetenzen haben und Ihrer Vision für das Projekt folgen können. Die Kompetenzen können Sie über Referenzen abfragen. Fragen Sie ruhig bei ehemaligen Bauherrn nach! Ob die Planer auch die richtigen für Ihr Projekt sind, finden Sie einfach dadurch heraus, dass Sie ihnen Ihre Idee vorstellen. Haben Sie den Eindruck, Ihr Gegenüber wird Dienst nach Vorschrift machen, sollten Sie skeptisch sein. Wenn Sie mit Ihrer Idee begeistern können, wird Sie Ihr Projektpartner auf weitere Gedanken bringen, die Ihr Projekt voranbringen. Lassen Sie sich inspirieren!

Ein erfahrener Architekt kann Ihnen Fachplaner empfehlen, mit denen er seit Jahren gut zusammenarbeitet. Eventuell bietet der Architekt Ihnen die Fachplanerleistung auch als Generalplanung an. Dies reduziert Ihren Koordinierungsaufwand, den Sie in die Verantwortung des Architekten geben. Dieser Aufwand ist jedoch auch mit zu honorieren. Folgende Fachplaner sollten, je nach Baudenkmal und Aufgabenstellung mit hinzugezogen werden:

• Holzschutzgutachter: Die größten Überraschungen erlebt man auf Altbaubaustellen, bei denen Holzbauteile freigelegt werden und der Echte Hausschwamm zum Vorschein kommt. Dann können Sie Ihre Termin- und Kostenplanung komplett über den Haufen schmeißen. Sorgen Sie vor! Ein guter Holzschutzgutachter kennt die Gefahrenpunkte, berät Sie und gibt dem Architekten praktikable Hinweise, wie mit geringstem Aufwand die Holzbauteile auch die nächsten 100 Jahre unbeschadet überstehen.
• Schadstoffgutachter: Bereits in der Vorplanung sollten Sie bei Hinweisen auf Schadstoffe, diese untersuchen lassen, damit Sie keine unliebsamen Überraschungen erleben.
• Statiker | Tragwerksplaner: Ein altbauerfahrener Statiker kennt nicht nur die Normen, sondern hat Spaß am Experimentieren mit Alternativlösungen, die die Bausubstanz und Ihren Geldbeutel schonen. So wird für eine historische Holzbalkendecke eher ein Belastungstest durchgeführt anstatt teure Stahlträger einzuziehen.
• Brandschutzplaner: Gleiches gilt für Brandschutzplaner und ggf. -prüfer. Brandschutz kann Leben retten! Dies bedeutet aber nicht, dass dafür historische Wandvertäfelungen geopfert werden müssen.
• Energieberater: Auch am Baudenkmal können Sie Energie einsparen und zusätzlich attraktive Fördermittel in Anspruch nehmen. Ein Energieberater für Baudenkmale berät Sie und führt Sie durch den Förderdschungel.
• Haustechnikplaner: Bauen Sie eine einfache Gas-Brennwerttherme ein, benötigen Sie üblicherweise keinen Haustechnikplaner. Wollen Sie historische Haustechnik erhalten oder diese gar mit innovativen oder komplexeren Anlagen kombinieren, sollten Sie einen denkmalerfahrenen Haustechnikplaner hinzuziehen.
• Bauphysikplaner: Er ist der Meister der Bauschadensfreiheit und sollte insbesondere immer dann beauftragt werden, wenn die Gefahr von Feuchteschäden besteht.
• Restaurator: Restauratoren kommen ins Spiel, wenn Ihr Denkmal beispielsweise erhaltenswerte Wand- oder Deckenmalereien besitzt. Sie können Ihnen sagen, wie die historische Farbgebung war und entdecken vieles, was Ihr Baudenkmal historisch so faszinierend macht. Schließlich liegt es an Ihnen zu entscheiden, welche Funde am Ende auch restauriert werden sollen.
• Bauforscher: Bauforscher ergründen die Geschichte Ihres Hauses, gehen in Archive, untersuchen vor Ort. Sie können wichtige Erkenntnisse liefern, wie sich die bauliche Struktur entwickelt hat. Darauf kann man eine sinnvolle Planung aufbauen. Sofern Sie die Zeit haben, sollten Sie selbst die Archive aufsuchen. Mit dem historischen Wissen haben Sie eine Fundgrube für Ihre begeisternden Geschichten.
• Freianlagenplaner: Ein Baudenkmal lebt auch von seiner Umgebung. Ein guter Gartenplaner verschafft Ihnen inspirierende Freiräume!
• Gutachter für Bauchemie oder Materialuntersuchungen: Bei Altbauten weiß man nicht immer, welche Materialien man vor sich hat. Eine Untersuchung schafft hier Klarheit für den Umgang mit der vorgefundenen Substanz. Dies schützt Sie vor Bauschäden und Kosten, da ansonsten die dubiosen Bauteile vielleicht lieber ersetzt werden.
• SiGeKo: Der Sicherheits- und Gesundheitskoordinator ist bei komplexeren Bauvorhaben erforderlich und sorgt schon in der Planungsphase dafür, dass die Baudurchführung sicher erfolgen kann.
• Denkmalschützer: Der Vertreter der Denkmalschutzbehörde im Planungsteam? Richtig: Ihn können Sie sich nicht aussuchen. Er macht seinen Job von Amts wegen. Denkmalschützer haben jedoch nicht vorrangig die Aufgabe, Ihnen Auflagen zu erteilen. Sie sollen Sie auch beraten und unterstützen. Fordern Sie Ihren Denkmalschützer! Wenn Sie es schaffen, ihn mit Ihrer Begeisterung anzustecken und ihm Ihre Vision -auch im Sinne des Baudenkmals- rüberzubringen, werden Sie erstaunt sein, wieviel Unterstützung und Anerkennung Sie erhalten können.

Die Projektkosten

Für die Finanzierung ist zunächst wesentlich zu wissen, wie hoch die Gesamtkosten des Projektes sind. Diese gliedern sich wie folgt auf:

• Kosten für den Kauf, inkl. Kaufnebenkosten
• Kosten für das Herrichten und Erschließen des Grundstücks (z.B. Abbruch von Nebengebäuden, Anschluss an die öffentlichen Medienleitungen)
• Bauwerkskosten – Baukonstruktion (für die Instandsetzung, den Umbau, Wiederaufbau, die Modernisierung oder Erweiterung der Baukonstruktion, also für Fundament, Wände, Decken, Dach, Fenster und Co.)
• Bauwerkskosten – Technische Anlagen (Heizung, Sanitär, Elektrik etc.)
• Kosten für die Außenanlagen
• Kosten für Ausstattung und Kunstwerke
• Baunebenkosten (z.B. für Bauherrenaufgaben, Bauvorbereitung, Planungs- und Beratungskosten, Finanzierungskosten)

Knackpunkt der Kostenaufstellung sind im Rahmen der Sanierung die Bauwerkskosten für die Konstruktion und die technischen Anlagen. Bei Altbauten werden diese beeinflusst durch

• Instandsetzungskosten (Was kostet es, das Gebäude wieder in einen technisch einwandfreien Zustand zu versetzen, um es überhaupt wieder nutzen zu können?)
• Kosten für die Umsetzung Ihrer konkreten Nutzungsanforderungen (Was kostet es darüber hinaus, das Gebäude optimal an die von Ihnen gewünschte Nutzung anzupassen?)

Hinsichtlich dieser Kosten bestehen ganz zu Beginn noch große Unsicherheiten. Mit fortschreitender Planungstiefe erhöht sich die Genauigkeit der Kostenermittlung.

Dafür gibt es zwei Stellhebel: Einerseits kann man die Instandsetzungskosten durch geeignete Voruntersuchungen präzisieren. Ein guter Planer kennt die Bereiche des Gebäudes, die dafür unter die Lupe genommen werden sollten. Es ist dann objektspezifisch abzuwägen, wie aufwendig die Voruntersuchungen betrieben werden, denn größere Eingriffe in die Bausubstanz sind zeitaufwendig.
Andererseits sollten Sie so präzise wie möglich formulieren, wie Ihre Nutzungsanforderungen an ihr Denkmal aussehen. Zu beachten sind dabei auch die gesetzlichen und normativen Vorschriften, die dabei einzuhalten sind. Anschließend sollte geprüft werden, welche Auswirkungen die neue Nutzung für den Bestand haben.

An diesem Punkt befinden wir uns noch in einem sehr frühen Stadium der Planung. Die folgende Grafik zeigt, dass wir die Kosten noch maximal beeinflussen können. Je weiter wir im Projekt vorangehen, reduzieren sich die Einflussmöglichkeiten erheblich.

Daher ist es nicht sinnvoll, frühzeitig Handwerker zu binden, ohne dass klar ist, was diese überhaupt leisten sollen. Da Sie beispielsweise noch nicht wissen, ob, wieviel und welcher Putz wie erneuert werden muss, können Sie sich zu diesem Zeitpunkt erst einen Bruchteil der wirklich anfallenden Leistungen anbieten lassen. Entweder müssten Sie Leistungen beauftragen, die später nicht ausgeführt werden oder Leistungen fehlen und werden über teure Nachträge beauftragt. Die Einsparungen durch die wegfallenden Preissteigerungen während der Vorbereitungsphase werden dadurch mehr als aufgefressen.

Einberechnen sollten Sie auch die zukünftigen Instandhaltungskosten. Die Mindestrücklage für die Instandhaltung berechnen Sie nach der sogenannten Petersschen Formel:

Jährliche Instandhaltungskosten = (Reine Herstellungskosten/m² Nutzfläche x 1,5)/ 80 Jahre

Die richtige Finanzierung

In den wenigsten Fällen werden Sie die Finanzierung aus eigenen Geldmitteln allein bewältigen können. Sie werden Unterstützer finden müssen, die Ihnen Geld für Ihr Projekt zur Verfügung stellen. Dies können Verwandte, Freunde, Banken, Fördermittelgeber oder Personen sein, die Sie bisher noch gar nicht kennen. Verwandte sind dabei vielleicht noch selbstlos und ziehen eine gegebenenfalls anstehende Erbschaft vor. Alle anderen möchten jedoch einen Nutzen daraus ziehen, dass sie Ihnen Ihr Geld zur Verfügung stellen. Daher müssen Sie Ihnen etwas bieten.

Meist können Sie anbieten, dass Sie das geliehene Geld inklusive Zinsen zu einem bestimmten Zeitpunkt wieder zurückzahlen können. Um dies zu gewährleisten, sollten Ihre laufenden Einnahmen ausreichend sein, um den Kredit tilgen zu können. Planen Sie dabei Ihren derzeitigen Lebensstandard ein. Sie sollten trotz des Projektes noch ausreichend Rücklagen haben, um sich neben Ihren Grundbedürfnissen auch noch etwas Luxus -etwa einen Urlaub- leisten zu können. Berücksichtigen Sie auch, dass sich durch das Denkmalprojekt Ihr Lebensstandard gegebenenfalls auch ändert. Ein Denkmal zu besitzen gehört schon zu einem gewissen Luxus, der häufig auch weitere Ideen generiert, die das Leben schöner machen könnten. Viele Denkmaleigentümer werden zum Beispiel zu Sammlern historischer Möbel.

Haben Sie Ihre Eigenmittel und Ihren Kreditrahmen ausgelotet, lohnt sich ein Blick auf Fördermittel. Hier gibt zinsgünstige Kredite für energetische Maßnahmen (KfW, BAFA, Landesbanken), Zuschüsse für denkmalpflegerische Mehraufwendungen oder für spezielle Nutzungen. Im ländlichen Raum gibt es Europäische EFRE-Mittel (Programm LEADER+) oder Stiftungen gewähren Zuschüsse (z.B. Deutsche Stiftung Denkmalschutz).

Haben Sie immer noch eine Lücke in Ihrer Finanzierung? Dann sollten Sie kreativ werden. Mit dem Erwerb eines Baudenkmals besitzen Sie ein Gebäude mit öffentlichem Interesse. Die Öffentlichkeit möchte, dass Sie dieses Gebäude erhalten und pflegen. Leider sind die Fördertöpfe der Denkmalbehörden für „normale“ Baudenkmäler meist verschlossen. Da hilft auch kein Schimpfen auf den Denkmalpfleger. Diesem sind auch die Hände gebunden. Auf demokratischem Wege kann man dies nur an der Wahlurne ändern.
Es zeigt sich jedoch, dass in der Gesellschaft ein großes Interesse an der Denkmalpflege besteht, wie schon die Besuchermassen beim jährlich stattfindenden Tag des offenen Denkmals zeigen. Dieses Interesse gilt es zu nutzen. Und auch hier heißt es wieder: Machen Sie sich und Ihre Idee attraktiv! Zeigen Sie, was sie vorhaben! Gehen Sie in die Öffentlichkeit! Öffnen Sie Ihr Baudenkmal! Führen Sie Veranstaltungen durch! Machen Sie Spendenaufrufe! Vielleicht ist auch Crowdfunding für Ihr Projekt geeignet? Jugendbauhütten schicken Ihnen interessierte junge Helfer.

Ihr Projekt wird für andere umso attraktiver, je mehr Sie begeistern können, womit wir beim nächsten Thema angekommen wären: