Der Weg - Schritt 3 | hirt.architekten

Schritt 3: Das Steuer in der Hand behalten – Ihre Rolle als Bauherr

Sie können nun klar Ihre Vorstellungen beschreiben und Sie haben das dazu passende Baudenkmal gefunden. Im dritten Schritt beschreiben wir nun, welche Rolle und welche Aufgaben Sie als Bauherr während des bevorstehenden Projekts haben.

Was ist eigentlich ein Bauherr?

In unserem Leben schlüpfen wir ständig in unterschiedliche Rollen: Mal sind wir Ehepartner, Eltern, Angestellter, Geschäftsführer oder Unternehmer, Autofahrer, Hundebesitzer oder Urlauber. Wir passen uns ständig den jeweiligen Aufgaben an und versuchen diese möglichst befriedigend und sinnvoll zu meistern. Die meisten Rollen sind für uns nur temporär. So ist dies auch mit der Rolle des Bauherrn. Bauherrn sind in erster Linie Eigentümer eines Grundstücks oder Gebäudes, die ein Bauprojekt durchführen. Als Bauherr sind Sie der Auftraggeber eines Bauprojektes, der für die ordnungsgemäße Vorbereitung und Durchführung dieses Bauprojektes zu sorgen hat. Darüber hinaus sorgen Sie dafür, dass der durch dieses Bauprojekt beabsichtigte Nutzen eintritt. Der Bauherr ist aber ebenso Träger eines kulturellen Auftrages, der ihn verpflichtet, auch einen Mehrwert für die Gesellschaft zu schaffen. Dieser kulturelle Auftrag bedingt einerseits, dass die Funktionalität und Qualität des Gebäudes so hoch wie möglich sein soll, andererseits sollen die Maßnahmen, die er setzt, fair und förderlich für die Wirtschaft sein. Als Bauherr eines Baudenkmals liegt der kulturelle Auftrag zusätzlich in der Erhaltung eines Denkmals dessen Erhaltung und Pflege wegen seiner geschichtlichen, künstlerischen, wissenschaftlichen, städtebaulichen oder landschaftsgestaltenden Bedeutung im öffentlichen Interesse liegt.

Ab in den Dschungel!

Betrachtet man die Durchführung eines Bauprojekts als ein zeitlich begrenztes Unternehmen, können wir viele Parallelen zur Unternehmenslehre ziehen und damit die Rollen und Aufgaben genauer beschreiben. Die Rollen in einem Unternehmen lassen sich wunderbar über ein Dschungelbild beschreiben:

Sie sind mit einer Gruppe im Dschungel unterwegs. Um voran zu kommen braucht es Fachkräfte, die mit Macheten in der Hand den Weg freimachen. Dies sind in Ihrem Fall die Handwerker. Sie sehen ihre Leidenschaft darin, mit Geschick und Fachkenntnis auch das unwegsamste Gelände zu durchstreifen.

Dahinter stehen die Manager. Sie sorgen dafür, dass die besten Fachkräfte ausgewählt werden, dass diese genau wissen was sie zu tun haben. Sie organisieren die besten Macheten und motivieren die Fachkräfte. Dies sind die Planer – Architekten und Ingenieure.

Doch plötzlich schreit einer, hoch oben im Baum sitzend: „Hey Leute! Wir sind im verkehrten Wald!“ Das sind Sie, der Bauherr, vergleichbar mit einem Unternehmer.

Seien Sie kompetent!

Mit diesem Rollenbild vor Augen, lassen sich auch Ihre Kompetenzen als Bauherr gut beschreiben. Prüfen Sie, über welche der beschriebenen Kompetenzen Sie bereits verfügen und welche Sie noch (weiter-)entwickeln werden:

Sie sagen, wo es lang geht!

Es ist Ihre Vision, Ihr Traum, der Realität werden soll. Sie legen somit die obersten Projektziele fest. Diese haben wir im Schritt 1 bereits bestimmt.

Sie entscheiden!

Ihre vornehmste Aufgabe ist es, Entscheidungen zu fällen. Sie haben festgelegt, was das Ziel des Projektes ist. Sie haben das Baudenkmal ausgewählt, das Sie für am geeignetsten halten, Ihre Ideen umzusetzen. Sie wählen aus, wer mit an dem Projekt arbeiten darf. Sie unterschreiben die entsprechenden Verträge. Sie dürfen entscheiden – Sie müssen aber auch entscheiden! Was so einfach klingt, ist bei vielen Projekten der Grund, warum es nicht voran geht und warum es Kostensteigerungen und Terminverschiebungen gibt. Ausbleibende Entscheidungen führen häufig dazu, dass andere Projektbeteiligte nicht weiterarbeiten können. Im schlimmsten Fall sind sie dann gezwungen, andere Verpflichtungen wahrzunehmen. Ihr Projektteam kann dadurch handlungsunfähig werden. Dabei ist es wichtig, dass Sie manchmal auch unbequeme Entscheidungen treffen müssen, wenn beispielsweise einem Handwerker oder Planer gekündigt werden muss, da er seine Aufgaben nicht zielorientiert ausführt. Ebenso schädlich für den Projekterfolg können nachträgliche Änderungen sein, weil Entscheidungen revidiert werden.
In Schritt 1 haben wir die Projektziele ermittelt, die für Sie wichtig sind. Ist es Ihnen grundsätzlich wichtiger das Budget, die Termine oder die Qualität der Ausführung einzuhalten, wenn Sie vor der Entscheidung stehen (Zeit ist Geld)?
Nach welchen Werten und Grundsätzen fällen Sie Ihre Entscheidungen? Wenn Sie Ihre Werte klar definiert haben, fallen Ihnen auch Entscheidungen leichter.

Sie beauftragen!

Sie sind derjenige, der die Verträge unterschreibt. Es kann daher sinnvoll sein, sich rechtlichen Beistand zu suchen, um die Verträge mit Planern, Handwerkern oder auch Nachbarn aufzustellen oder wenigstens zu prüfen. Häufig gibt es Musterverträge, die verwendet werden können. Hier sollten Sie wenigstens prüfen, ob diese für Ihre Projekt geeignet sind.
Auch die Vertragsprüfungen und die Beauftragung benötigt Zeit. Kalkulieren Sie diese ein, wenn Sie Vorgaben für die Terminplanung machen. Sie setzen sich ansonsten selbst stark unter Druck.
Zu beachten ist auch, dass Sie durch die Beauftragung auch die Hauptrisiken tragen. Natürlich können Sie versuchen, Risiken auf Planer und Handwerker zu verlagern. Diese müssen alle über eine ausreichende Haftpflichtversicherung verfügen. Ihr Projekt wird jedoch nie erfolgreich für Sie enden, wenn Anwälte zu Hauptakteuren werden. Um die Risiken im Griff zu halten, sollten Sie daher neben einer ausreichenden Versicherung ein gutes Controlling mit einer Risikobeurteilung durchführen. Mehr dazu besprechen wir unter Schritt 6.

Sie stellen die Ressourcen!

Sie stellen alle erforderlichen Mittel zur Verfügung, die für die Erreichung des Projektziels notwendig sind. Dies sind in erster Linie das Gebäude und das Grundstück, auf dem es steht, sowie die Geldmittel, die für das Projekt aufzuwenden sind. Dazu gehören auch die Baustoffe, die Sie separat einkaufen oder mit deren Beschaffung Sie die Handwerker beauftragen. Sie sind für die Infrastruktur auf der Baustelle verantwortlich. Beispielsweise müssen Strom und Wasser auf der Baustelle vorhanden sein und die Baustelle muss erreichbar sein. Nicht nur auf dem Land sind Grundstücke manchmal nur über Schlammpisten befahrbar. In der Stadt muss bisweilen mit den Nachbarn das Wegerecht für die Zufahrt oder Stellbereiche für Container und Baustellenfahrzeuge geregelt werden.
Neben diesen materiellen Ressourcen bestimmen Sie als Bauherr auch die Kultur, die während des Projektes gelebt wird. Ich habe Bauherrn erlebt, denen war das Geldeinsparen das wichtigste Ziel. Sie hatten gehört, man könne Honorare und Kosten einsparen, wenn man jeden kleinen Mangel hochstilisiert und die Rechnungen dann kürzt. Handwerker wurden als Erfüllungsgehilfen betrachtet und dementsprechend behandelt. Es gab Projekte, da wollte morgens niemand zur Baubesprechung hingehen, weil der Bauherr ständig auf der Baustelle stand und herumkommandierte.
Es mag Zeiten gegeben haben, da war die Auftragslage im Baugewerbe so, dass Bauherrn sich dies leisten konnten. Heute würden Sie als Bauherr allein auf der Baustelle stehen. Viele öffentliche Auftraggeber bemängeln derzeit, dass sie keine Handwerker finden. Sie haben zwar prinzipiell gute und große Aufträge zu vergeben, haben aber auch jahrelang durch schlechte Zahlungsmoral, immense Bürokratie und hohe Anforderungen eine schlechte Projektkultur betrieben. Dies rächt sich nun, ist aber Ihre Chance: Werden Sie attraktiv! Bieten Sie Ihren Mitstreitern etwas. Vermitteln Sie Ihre Werte und Sie erhalten dadurch Mehrwerte!
In Schritt 4 gehen wir näher auf die erforderlichen Ressourcen ein.

Sie kommunizieren!

Die tollste Vision kann nicht umgesetzt werden, wenn niemand davon weiß. Daher ist es immanent wichtig, dass alle Projektbeteiligten Ihre Ideen und Ziele kennen. Wenn Sie von Ihrem Traum begeistert sind, sollten es die Projektbeteiligten auch sein. Begeistern Sie durch Ihre Ideen! In Schritt 1 haben wir bereits gefragt, welches Ihre Kathedrale ist. Sie sollten in der Lage sein, auch einem Handwerksgesellen zu vermitteln, an welchem Projekt er gerade arbeitet.
Ich hatte einen Bauherrn, der konnte beim Tag des offenen Denkmals eine Besuchergruppe eine Stunde durch ein kleines Handwerkerhäuschen führen. Er konnte zu jedem Detail eine Geschichte erzählen und begeisterte damit sein Publikum. Belohnt wurde er durch ein absolut positives Feedback und ein Gefühl des Stolzes über das Erreichte. So kann auch das kleinste Haus zu Ihrem Schloss werden!

Sie sind die zentrale Projektanlaufstelle!

Sollte es Konflikte während des Projektes geben, sind Sie derjenige, der diese lösen sollte. Sie müssen dafür sorgen, dass Konflikte Ihnen gegenüber offen kommuniziert werden. Es liegt dann an Ihnen, ob Sie die Lösung des Konfliktes delegieren oder selbst einschreiten. Es kann jedoch vielfach vorteilhaft sein, wenn klar herausgestellt wird, dass Sie dazu in der Lage sind, Konflikte auszuhalten und aus dem Weg zu räumen. Ihre Herangehensweise dabei bestimmt wesentlich die bereits genannte Projektkultur.

Von anderen lernen!

Die beschriebenen Kompetenzen sollten Sie als Bauherr mitbringen. Nutzen Sie das Projekt, um sich auch persönlich weiterzuentwickeln. Welche Voraussetzungen bringen Sie schon mit? Welche Ihrer Stärken können Sie einbringen? Haben Sie bereits Erfahrung als Bauherr oder kennen Sie Bauherrn in Ihrem Umfeld, die Ihnen mit ihren Erfahrungen weiterhelfen können? Die meisten Bauherrn, die ihr erstes Projekt starten, haben verständlicherweise Unsicherheiten und Ängste, da ein Misslingen des Projektes erhebliche persönliche Folgen mit sich bringen kann. Welche Ängste haben Sie? Welche negativen Glaubenssätze haben Sie, die Sie hemmen, Ihre Bauherrenrolle richtig auszufüllen? Wie halte ich mich gesundheitlich während des Projektes fit? Wie gehe ich mit Stresssituationen um?
Benennen Sie Ihre Unsicherheiten und versuchen Sie diese auszuräumen.

Wie Sie dies schaffen? Ganz einfach: Sie sind nicht der erste Bauherr/die erste Bauherrin eines Baudenkmals! Schauen Sie nach gelungenen Denkmalsanierungen und sprechen Sie die Bauherrn an. Schaffen Sie sich ein Umfeld von Gleichgesinnten, um Erfahrungen auszutauschen. Ich habe über die Jahre festgestellt, dass Denkmaleigentümer sehr gerne und vielfach auch stolz über ihr Bauvorhaben sprechen und auch gerne Dinge ansprechen, die sie lieber anders gemacht hätten. Schauen Sie doch mal ins Denkmalradar (www.denkmalradar.de), filtern Sie die gelungenen Sanierungskonzepte und kontaktieren Sie die Ansprechpartner. Günstiger kommen Sie an keine lebensnahen Erfahrungen!

Gut organisiert!

Sie sind alleinstehend und alleiniger Bauherr des Denkmals? Dann brauchen Sie diesen Abschnitt nicht zu lesen. Ansonsten sollten Sie sich Gedanken darüber machen, wie Sie sich als Bauherr organisieren und welche Auswirkungen das Bauvorhaben auf Ihr Umfeld hat.

Führen Sie das Projekt mit Partnern, Ihrem Ehe- oder Geschäftspartner, mit Freunden oder sogar mit bisher Ihnen unbekannten Mitstreitern in einer Baugemeinschaft durch, sollten Sie untereinander die Rechte, Pflichten und Aufgaben klar definieren. Wer ist in meiner Bauherrnorganisation verantwortlich? Wer ist weisungsbefugt? Stelle ich eventuell sogar einen Projektleiter als meinen Vertreter an? Wie werden Entscheidungen gefällt? Diese Fragen sind wesentlich für die Projektdurchführung. Geben Sie sich eine Verfassung! Auch hier gibt es Vorbilder, die Projekte in ähnlichen Konstellationen bereits durchgeführt haben: Baugemeinschaften

Ein positives Umfeld schaffen!

Anders verhält es sich mit den Auswirkungen des Bauvorhabens auf Ihr direktes Umfeld. Hierzu sollten Sie sich folgende Fragen beantworten:

Passt mein Traum zu meinem derzeitigen Umfeld (Familie, Freunde,…)
Welche Folgen könnte das Bauvorhaben für dieses Umfeld haben?
Wie kann ich dafür sorgen, dass das Projekt vorteilhaft für andere Menschen in meinem Umfeld wird?
Muss ich mein Umfeld erweitern oder ändern?
Von wem kann ich lernen?
Wie binde ich meine Familie und Freunde in das Projekt ein?
Wie kann ich Ihnen meinen Traum am wirksamsten vermitteln?

Da wir es uns zur Aufgabe gemacht haben, gemeinsam mit starken Bauherrn herausragende Denkmalsanierungen zu realisieren, bieten wir im Vorfeld unserer Planungen Beratungen für Bauherren an, wie Sie Ihr Projekt erfolgreich durchführen können. Sprechen Sie uns an!

Wie Sie in 7 Schritten Ihr Baudenkmal erfolgreich sanieren:

>> Schritt 4: Nicht alles selbst machen – Mitstreiter und Finanzierung

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